Mapa výnosů z pronájmu: kde v Praze pronájem nejvíc vynáší

„Kde se ještě vyplatí kupovat byt na pronájem?" je otázka, na kterou dosud odpovídaly jen články s tabulkou čísel za čtvrť — psaný text, jedna aktualizace za pár měsíců, žádná mapa, na které by se dalo skutečně najet myší po ulicích. Pokud takový článek hledáte, existuje přesně jeden a mapu nemá. Kotulator teď místo tabulky nabízí mapu, která se aktualizuje s každou nabídkou, kterou agregátor stáhne.

Nejde o druhou mapu vedle té ceníkové — je to přepínač na té samé. Karty a barevné body na mapě nemovitostí, které už obarvují podle ceny, teď mají druhý režim: přepnete na Výnos a stejné značky obarví jiné číslo.

Barva bodu = odhadovaný výnos, ne cena

V režimu Výnos vychází barva každé nabídky z odhadovaného výnosu z pronájmu v % p.a. — spočítaného ze srovnatelných nájmů v okolí, ne z toho, co skutečně vybírá současný majitel:

• Do 3 % p.a. — podprůměrný výnos.
• 3–4 % p.a. — solidní, ale ne výjimečný.
• 4–5 % p.a. — nadprůměrný výnos.
• 5 % p.a. a víc — nejvyšší pásmo, v Praze vzácné.
• Šedá — nedostatek dat. Chybí odhad nájmu nebo cena, takže není z čeho počítat.

Škála je záměrně stejná, jakou už znáte z karet inzerátů, řádků v seznamu i e-mailu hlídacího psa — číslo, které svítí zeleně v kartě, nemůže na mapě vyjít červeně.

Plocha, ne jen tečky

Desítky bodů vedle sebe lidské oko neumí zprůměrovat — proto v režimu Výnos mapa navíc kreslí jemnou barevnou plochu pod značkami. Okolí se rozdělí do malých buněk a každá dostane barvu podle mediánového výnosu nabídek uvnitř (medián, ne průměr, aby jeden nesmyslně vysoký odhad nezbarvil celý blok). Buňky s málo daty zůstávají nevykreslené, ne bledé — plocha ukazuje jen tam, kde má na čem stavět, a sousední buňky se mírně překrývají, takže souvislá oblast vypadá jako jedno území, ne jako mozaika dlaždic.

Výsledek: místo tabulky s jedním číslem za celou čtvrť vidíte, jak se výnos mění ulici od ulice — a jak stejné pásmo často pokračuje přes hranici čtvrti, kterou by tabulka podle názvu městské části nikdy nezachytila.

Jak se k mapě dostanete

Přepínač Cena / Výnos najdete nad mapou ve vyhledávání bytů — v každé lokalitě a se stejnými filtry, jaké máte nastavené v seznamu. Hledat ho ale nemusíte — mapa jde otevřít rovnou v režimu Výnos, a ten si pamatuje v URL, takže jde odkaz poslat dál nebo si ho uložit.

Odhad výnosu počítáme jen u bytů, ne u novostaveb — u projektu, který se teprve staví, není co srovnávat s aktuálními nájmy v okolí. Na záložce Novostavby by proto mapa v režimu Výnos zůstala šedá; odkaz výše vás rovnou přepne na byty. V cenovém režimu novostavby na mapě samozřejmě jsou — mapa novostaveb je obarvená podle hodnocení ceny za m².

Proč zrovna teď

Odhad výnosu je jediné číslo z celého inzerátu, které portál sám neuvádí — počítá se ze srovnatelných nájmů v okolí, což vyžaduje dost dat na dost hustou síť nabídek. Mapa proto dává smysl až ve chvíli, kdy je co srovnávat — a agregace z 10+ zdrojů je přesně ten objem dat, který to umožňuje. Aktuální týdenní pohyb nabídky (kolik bytů přibylo, kolik zmizelo) sleduje analýza trhu — mapa odpovídá na „kde", trh na „kolik a jak rychle".