Výnosové procento u nemovitostí: jak ho spočítat a jaká hodnota je dobrá

Výnosové procento je nejrychlejší způsob, jak porovnat dvě nemovitosti jako investici. Říká, kolik procent z kupní ceny vám byt vrátí za rok na nájemném. Čím vyšší číslo, tím rychleji se investice vrací — ale jen pokud počítáte poctivě a se všemi náklady.

Jak se výnos počítá

Základní (hrubý) výnos spočítáte jako roční nájemné dělené kupní cenou, krát sto. Místo plných 12 měsíců ale počítejte jen 11 měsíců — vždy je rozumné nechat si rezervu na měsíc, kdy byt bude prázdný a budete shánět nového nájemníka:

Hrubý výnos (%) = (měsíční nájem × 11) ÷ kupní cena × 100

Příklad: byt za 5 500 000 Kč, který pronajmete za 18 000 Kč měsíčně, vydělá při 11 obsazených měsících 198 000 Kč ročně. To je hrubý výnos zhruba 3,6 %.

Hrubý versus čistý výnos

Hrubý výnos ignoruje náklady, a ty u bytu nejsou malé. Pro reálné rozhodování počítejte čistý výnos, od kterého odečtete:

• příspěvek do fondu oprav a správu domu,
• daň z nemovitosti a daň z příjmu z pronájmu,
• pojištění a běžnou údržbu,
• neobsazenost (počítejte 1 měsíc ročně jako rezervu),
• případnou správu pronájmu, pokud byt nespravujete sami.

U pražských bytů čistý výnos obvykle vyjde o 0,7 až 1,2 procentního bodu níž než hrubý. Z příkladu výše tedy spíš kolem 3 % čistého.

Jaká hodnota je dobrá

V Praze se hrubé výnosy u bytů dnes pohybují zhruba mezi 2,5 a 4 %. Cokoli nad 4,5 % hrubého je v rámci hlavního města nadprůměrné a stojí za bližší prozkoumání — buď jde o dobrou koupi, nebo je s nabídkou něco v nepořádku (špatná lokalita, nutná rekonstrukce, právní vada). V krajích a menších městech bývají výnosy vyšší, ale s nižší likviditou a pomalejším růstem ceny.

Na co si dát pozor

Výnos sám o sobě nestačí. Nízký výnos může vyvážit růst hodnoty nemovitosti, vysoký výnos zase často skrývá riziko. Pozor také na inzeráty s „cenou na dotaz“ — bez ceny výnos nespočítáte — a na odhad nájmu: ten by měl vycházet z reálných pronájmů srovnatelných bytů ve stejné lokalitě, ne z přání prodávajícího.

Jak výnos zjistíte v Kotulatoru

Ruční výpočet pro desítky bytů je zdlouhavý. Kotulator proto u každého inzerátu odhadne tržní nájem z porovnatelných pronájmů a rovnou zobrazí očekávaný roční výnos. Nabídky pak můžete seřadit podle výnosu a porovnat byty z více zdrojů vedle sebe. Detailní investiční analýzu odemyká předplatné Premium.