Kolik stojí nájem v Praze: ceny podle čtvrti a dispozice

Kolik stojí nájem v Praze, na to dostanete tolik odpovědí, kolik zdrojů otevřete. Jeden index počítá s uzavřenými smlouvami, jiný s průměrem inzerátů za minulé čtvrtletí, další s cenou včetně poplatků. Čísla se pak rozcházejí o tisíce korun a nikdo neřekne, kolik stojí 2+kk konkrétně v Karlíně nebo na Jižním Městě.

Kotulator stahuje pražské pronájmy z více realitních portálů každý den. K 12. říjnu 2026 jsme prošli 4 238 aktuálních inzerátů celých bytů a spočítali medián nájmu podle dispozice a městské části. Medián, ne průměr: jeden luxusní byt za 150 000 Kč měsíčně by průměr vytáhl nahoru, medián ukazuje cenu, za kterou se pronajímá typický byt.

Nájem podle dispozice

Nejvíc inzerátů je na 2+kk, přes třetinu nabídky, a jeho medián je 25 000 Kč. Zajímavé je, že 2+1 stojí prakticky stejně, přestože má v typickém případě o 7 m² víc: starší byty se samostatnou kuchyní jsou na metr levnější. Totéž platí o patro výš: 3+kk i 3+1 mají medián 35 000 Kč, jen u 3+kk sahá horní čtvrtina nabídky výš (od 44 900 Kč proti 42 000 Kč).

Čísla v tabulce jsou nájem bez poplatků. Poplatky za služby a zálohy na energie uvádějí inzeráty zhruba ve dvou třetinách případů a jejich medián je 4 500 Kč měsíčně. U 2+kk vychází nájem včetně poplatků na 29 000 Kč, u 1+kk na 22 000 Kč a u 3+kk na 40 000 Kč.

Nájem podle městské části

Medián měsíčního nájmu bez poplatků, zaokrouhlený na stovky. Poslední sloupec je nájem za m² přes všechny dispozice. Kde je v dané části méně než 20 inzerátů, číslo neuvádíme.

Nejlevnější 2+kk se pronajímá v Praze 4 (23 000 Kč), v Praze 10 (23 500 Kč) a v Praze 9 (24 200 Kč). To jsou zároveň části s největší nabídkou, kde je z čeho vybírat. Nejdražší je Praha 1 (35 000 Kč), pak Praha 2 a 3 (30 000 Kč) a Praha 7 (29 500 Kč). Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší částí je u 2+kk 12 000 Kč měsíčně, tedy přes 140 000 Kč ročně.

Za metr čtvereční je nejdražší Praha 2 (532 Kč/m²) a Praha 3 (513 Kč/m²), ne Praha 1. Byty v centru jsou větší a nájem za metr s plochou klesá. Nejlevnější metr mají Praha 6 a Praha 4 (kolem 445 Kč/m²). Proto se vyplatí dívat na obě čísla: v Praze 6 stojí 2+kk stejně jako v Praze 5, ale metr čtvereční tam vychází levněji.

Městské části jsou tu podle čísla v adrese inzerátu (Praha 1 až 10). Byty z Prahy 11 až 22 inzeráty obvykle uvádějí pod starším obvodem, například Jižní Město pod Prahou 4, a v tabulce jsou tam.

Kolik zaplatíte při nastěhování

Měsíční nájem není jediná částka, kterou musíte mít připravenou. Při podpisu smlouvy se obvykle platí tři věci:

• První nájem včetně poplatků. U 2+kk typicky kolem 29 000 Kč.
• Kauce. Z inzerátů, které ji uvádějí (asi polovina), chce 38 % pronajímatelů dvojnásobek nájmu, 34 % jeden nájem a 20 % jeden a půl. Trojnásobek, který je zákonné maximum, chce jen asi 3 %. Kauce se počítá z nájmu bez poplatků a po skončení nájmu se vrací.
• Provize realitní kanceláře. Nenulovou provizi uvádí 23 % inzerátů, typicky kolem 1,2násobku měsíčního nájmu. Výslovně „bez provize“ je jen 6 % nabídek. U zbytku inzerát neříká nic, a to obvykle neznamená, že provize nebude. Zeptejte se dřív, než pojedete na prohlídku.

Pro 2+kk za 25 000 Kč to dělá zhruba 55 000 Kč v nejlepším případě (kauce jeden nájem, bez provize) a kolem 110 000 Kč v běžném případě přes realitní kancelář (kauce dva nájmy plus provize). Na Pronájmech v Kotulatoru jdou byty filtrovat podle podmínek: bez provize, kauce nejvýš jeden nájem nebo poplatky v ceně nájmu.

Jak poznat předražený nájem

Medián za celou Prahu nebo městskou část je dobrý začátek, ale konkrétní byt je potřeba porovnat s byty, které jsou mu podobné. Kotulator to dělá u každého pronájmu automaticky: porovná nájem za m² s byty stejné dispozice ve stejné městské části, a pokud jich tam není dost, v celé Praze. Když inzerát uvádí poplatky, porovnává celkovou měsíční částku s jinými byty, které poplatky uvádějí taky. Tak se nestane, že „18 000 vč. poplatků“ vypadá dráž než „15 000 + 4 000“.

Druhý signál je historie ceny. Ke dni výpočtu mělo 14 % pražských pronájmů nižší nájem než při prvním zveřejnění. Pronajímatel, který už jednou slevil, bývá otevřený i dalšímu vyjednávání, zvlášť když byt visí v nabídce týdny.

Všechny pražské pronájmy s tímto srovnáním najdete na stránce pronájmy bytů v Praze, a na mapě pronájmů je vidět, jak se cena mění ulici od ulice.

Co z toho plyne pro koupi bytu na pronájem

Pro investora jsou stejná čísla druhou stranou rovnice. Starší 2+kk se v Praze ve stejný den nabízelo v mediánu za 9,1 milionu Kč. Při nájmu 25 000 Kč to je hrubý výnos kolem 3,3 % ročně, a po odečtení neobsazenosti, oprav a daní výrazně méně. Jak se výnos počítá a co do něj patří, vysvětlujeme v článku výnosové procento nemovitosti. Kde v Praze vychází výnos nejlépe, ukazuje mapa výnosů. A jestli se vám víc vyplatí nájem, nebo hypotéka, spočítá kalkulačka nájem vs. koupě.

Jak jsme to spočítali

Data jsou k 12. říjnu 2026 a zahrnují všechny zdroje pronájmů, které Kotulator v Praze sleduje. Počítáme jen celé byty, ne pokoje ve spolubydlení, a jen inzeráty, které byly v nabídce v posledních pěti dnech. Ceny jsou nabídkové, tedy to, co pronajímatel žádá v inzerátu. Skutečně sjednaný nájem může být nižší. Medián uvádíme místo průměru, aby pár extrémně drahých bytů nezkreslilo běžný případ. Městskou část bereme z adresy inzerátu; asi pětina inzerátů ji neuvádí a v tabulce podle částí není, v číslech za celou Prahu ano. Poplatky, kauci a provizi čteme z inzerátu, a kde údaj chybí, počítáme ho jako neuvedený, ne jako nulu. Čísla se mění každý den.

Časté dotazy

Kolik stojí pronájem bytu 2+kk v Praze?

Medián nájemného bytu 2+kk v Praze je 25 000 Kč měsíčně (12. října 2026, 1 461 inzerátů). Polovina nabídek je mezi 22 000 a 30 000 Kč. S poplatky za služby a energie vychází 2+kk na zhruba 29 000 Kč. Nejlevnější je Praha 4 (23 000 Kč), nejdražší Praha 1 (35 000 Kč).

Proč se čísla o nájmech v Praze v různých zdrojích liší?

Každý zdroj měří něco jiného. Některé indexy počítají s uzavřenými smlouvami, které bývají nižší než nabídkové ceny, jiné s průměrem místo mediánu nebo s jiným obdobím, a často se liší i tím, jestli je v čísle nájem s poplatky, nebo bez nich. Naše čísla jsou mediány nabídkového nájemného z aktuálních inzerátů, bez poplatků, pokud není řečeno jinak.

Kolik peněz potřebuji na nastěhování do pronájmu?

U bytu 2+kk za 25 000 Kč počítejte s prvním nájmem včetně poplatků (asi 29 000 Kč), kaucí (nejčastěji jeden až dva nájmy, tedy 25 000–50 000 Kč) a u bytů přes realitní kancelář s provizí kolem 30 000 Kč. Celkem tedy zhruba 55 000 až 110 000 Kč.

Jak vysoká může být kauce na byt?

Zákon dovoluje nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného bez poplatků (§ 2254 občanského zákoníku). V pražských inzerátech, které kauci uvádějí, je nejčastější dvojnásobek nájmu (38 %) a jeden nájem (34 %). Trojnásobek chce jen asi 3 % pronajímatelů.