Kde v Praze byty nejvíc zlevňují? Žebříček podle městských částí

Levný byt a zlevněný byt jsou dvě různé věci. Seřadit nabídku podle ceny umí každý portál — ukáže vám nejmenší byty v nejhorší lokalitě. Zajímavější otázka zní: kde prodávající skutečně ustupují z ceny? To se z jednoho inzerátu poznat nedá, protože inzerát ukazuje jen dnešní cenu. Poznáte to jen tak, že si pamatujete, za kolik se ten samý byt nabízel dřív.

Kotulator porovnává inzeráty napříč realitními portály každý den a u každého si drží nejvyšší cenu, za kterou kdy byl nabízen. Rozdíl proti aktuální ceně je skutečné zlevnění — ne štítek „SLEVA“, který si do inzerátu napíše prodávající sám. K 29. červenci 2026 jsme v Praze evidovali 245 takto zlevněných bytů z 1 717 sledovaných, tedy 14,3 % nabídky.

Proč počítáme podíl, a ne počet

Kdyby se městské části seřadily podle počtu zlevněných inzerátů, vyhrály by prostě ty největší. Nejlíp je to vidět na Praze 5: je to druhá nejbohatší část nabídky v našich datech (212 bytů), ale zlevněných je jen 13 z nich. Naopak Praha 3 má bytů skoro o polovinu méně (126), a přesto v ní najdete víc slev v poměru k nabídce než kdekoli jinde.

Proto níže řadíme podle podílu zlevněných bytů na celkové nabídce dané části. To číslo odpovídá na otázku, kterou kupující reálně řeší: jak velká je šance, že narazím na prodávajícího, který už jednou slevil.

Žebříček: podíl zlevněných bytů podle městské části

• Praha 3 — 15,1 % (19 ze 126 bytů), medián slevy −4 %, tedy 400 000 Kč
• Praha 10 — 14,0 % (21 ze 150), medián −3 %, 250 000 Kč
• Praha 1 — 13,5 % (7 z 52), medián −4 %, 700 000 Kč
• Praha 4 — 13,0 % (19 ze 146), medián −3 %, 300 000 Kč
• Praha 8 — 12,6 % (14 ze 111), medián −6 %, 500 000 Kč
• Praha 2 — 11,8 % (4 ze 34), medián −6 %, 890 000 Kč
• Praha 7 — 6,5 % (2 z 31), medián −8 %, 892 000 Kč
• Praha 5 — 6,1 % (13 z 212), medián −5 %, 410 000 Kč
• Praha 6 — 5,8 % (6 ze 104), medián −4 %, 385 000 Kč
• Praha 9 — 4,8 % (7 ze 147), medián −3 %, 300 000 Kč

U Prahy 2 a Prahy 7 stojí procento jen na čtyřech, respektive dvou zlevněných bytech — to je příliš málo na to, aby se z toho dal dělat závěr o celé části. Berte je jako zajímavost, ne jako trend. U ostatních částí stojí podíl na desítkách inzerátů.

Často a mělce, nebo zřídka a hluboko

Ta dvě čísla — jak často se slevuje a jak hluboko — spolu nesouvisí tak, jak by člověk čekal. Praha 3 a Praha 10 vedou v četnosti, ale jejich mediánová sleva patří k nejmenším (−4 % a −3 %). Praha 7 a Praha 2 jsou přesný opak: slevy jsou tam vzácné, ale když přijdou, jsou hluboké (−8 % a −6 %) a v absolutních částkách nejvyšší z celé Prahy — kolem 890 000 Kč.

Dává to smysl, když si uvědomíte, čím se ty části liší. Tam, kde je nabídka velká a byty srovnatelné, se cena koriguje po malých krocích. V dražších a méně likvidních lokalitách visí byt na trhu déle a pak jde cena dolů naráz. Pro kupujícího to znamená dvě různé strategie: v Praze 3 hledat mezi mnoha mírně zlevněnými byty, v Praze 7 čekat na ten jeden, u kterého prodávající ustoupil doopravdy.

Velká sleva ještě není dobrá koupě

Nejvyšší zlevnění, které v Praze aktuálně evidujeme, je 4 366 500 Kč u jediného inzerátu. Takové číslo ale samo o sobě neříká nic o tom, jestli je výsledná cena dobrá — sleva se počítá z původní ceny, a ta mohla být od začátku nadsazená. Byt zlevněný o 15 % z nereálné ceny může být pořád dražší než srovnatelný byt vedle, který nezlevnil vůbec.

Proto se vyplatí dívat se na slevu a na cenu za m² současně. Kolik prostoru na vyjednávání ta čísla reálně dávají a kdy je hluboká sleva spíš varovný signál, rozebíráme v článku kolik se dá usmlouvat z ceny bytu. Jestli je konkrétní byt dobře oceněný, si můžete ověřit v bezplatném ocenění nemovitosti.

Jak jsme to spočítali

Data jsou k 29. červenci 2026 a vycházejí z 1 717 pražských bytů na prodej, které Kotulator sleduje napříč realitními zdroji. Za zlevněný považujeme byt, jehož aktuální cena je nižší než nejvyšší cena, za kterou byl kdy během našeho sledování inzerován. Medián uvádíme místo průměru, protože jednotlivé mnohamilionové slevy by průměr posunuly a přestal by popisovat běžný případ.

Dvě omezení, která je fér zmínit. Za prvé: městskou část určujeme z adresy inzerátu, a zhruba třetina bytů v adrese číslo části neuvádí — píše jen čtvrť, třeba „Praha — Žižkov“ nebo „Praha — Krč“. Tyhle byty se počítají do celopražských čísel, ale do žebříčku podle částí ne. Za druhé: v žebříčku jsou jen části s dostatečnou nabídkou, tedy Praha 1 až 10. Praha 11 až 22 má v našich datech příliš málo bytů na to, aby procento něco znamenalo.

Aktuální přehled se přepočítává každý den — najdete ho na stránce slevy bytů v Praze, kde jsou i konkrétní inzeráty s největším zlevněním. Kompletní nabídku pak v přehledu bytů na prodej v Praze.