Kolik se dá usmlouvat z ceny bytu? Data z 257 zlevněných pražských inzerátů

„Kolik z toho půjde usmlouvat?“ je otázka, na kterou v realitních diskuzích dostanete deset odpovědí a všechny se opírají o něčí historku. Přitom existuje způsob, jak si na ni odpovědět čísly: sledovat, jak se ceny konkrétních inzerátů mění v čase.

Kotulator porovnává ceny bytů napříč realitními portály každý den a pamatuje si nejvyšší cenu, za kterou byl každý inzerát nabízen. Rozdíl mezi tímhle maximem a aktuální cenou je skutečné zlevnění — ne marketingový štítek „SLEVA“ v inzerátu. Tady je, co ta data k 27. červenci 2026 říkají o Praze.

Čísla: medián −4 %, nejvyšší sleva 3,5 milionu

V Praze jsme k tomuto datu evidovali 257 bytů, které jsou inzerované levněji, než byly kdy dřív. U nich platí:

• Medián zlevnění: 300 000 Kč, tedy zhruba −4 % z původní ceny.
• Největší evidovaná sleva: 3 500 000 Kč u jediného inzerátu.
• Zlevněné byty jsou menšinou nabídky — drtivá většina inzerátů drží cenu, se kterou vstoupila na trh.

Aktuální podobu žebříčku najdete na stránce slevy bytů Praha — čísla výše jsou snímek k jednomu dni a průběžně se mění.

Pozor, co to číslo ve skutečnosti měří

Tady je potřeba být přesný, protože se to snadno splete. Těch −4 % je sleva, kterou prodávající sám udělal v inzerátu — snížil cenu, protože se byt neprodával. Není to sleva, kterou jste vy usmlouvali u stolu, a není to ani rozdíl mezi nabídkovou a kupní cenou.

Reálná koupě má obvykle dvě fáze: nejdřív prodávající upraví inzerát směrem dolů, a teprve pak se vyjednává o zbytku. Tahle data popisují jen tu první fázi. Kolik se ukrojí ve druhé, z veřejné inzerce nevyčtete — to je vidět až v katastru, a ten má několikaměsíční zpoždění.

Praktický závěr: −4 % berte jako spodní hranici, ne jako celkový prostor. U bytu, který už jednou zlevnil, jste ve výrazně lepší pozici než u čerstvého inzerátu — prodávající už jednou ustoupil a tím dal najevo, že cena nebyla pevná.

Proč byty zlevňují

V naprosté většině případů z jediného důvodu: vstupní cena byla nadsazená. Prodávající (často po doporučení makléře, který chtěl zakázku získat) nasadí cenu nad trh, pár týdnů se nic neděje, a pak přijde korekce. Čím déle je byt v nabídce, tím vyšší je pravděpodobnost zlevnění.

Druhý typický důvod je časový tlak na straně prodávajícího — rozvod, dědictví, koupě jiné nemovitosti, na kterou peníze potřebuje teď. To jsou situace, kde bývá prostor největší, a zvenčí je poznáte právě jen podle toho, jak rychle a jak výrazně cena klesá.

Kdy je velká sleva naopak varování

Sleva sama o sobě není dobrá zpráva. Když byt zlevní o 15 % a pořád se neprodává, je něco špatně — a bývá to něco, co v inzerátu nenajdete:

• Stav domu — chystaná drahá rekonstrukce, prázdný fond oprav, spory ve společenství.
• Právní vada — zástavní právo, věcné břemeno, nevypořádané dědictví, neoprávněná stavební úprava.
• Lokalita zblízka — hluk, který na mapě není vidět, plánovaná výstavba za okny, problémové okolí.
• Neprodejná dispozice — průchozí pokoje, byt bez oken do světové strany, přízemí do ulice.

Rozdíl mezi příležitostí a pastí je jednoduchý: u příležitosti klesla cena k trhu, u pasti klesla pod trh a pořád nikdo nekupuje. Proto má smysl slevu vždy číst spolu s cenou za m² v dané lokalitě — což je přesně to, co ukazují stránky ceny bytů v Praze.

Jak si zlevnění ověřit sami

Bez nástroje je to pracné, ale možné: uložte si inzerát a jednou týdně zkontrolujte cenu. Většina portálů historii cen nezobrazuje, takže si musíte vést vlastní záznam. Pomůže i dívat se, jak dlouho je inzerát online a jestli se stejný byt neobjevuje u víc realitek s různými cenami — což se stává častěji, než byste čekali.

Kotulator tohle dělá automaticky napříč devíti zdroji a u sledovaných bytů ukazuje celou historii zlevnění i cenové hodnocení. Detailní historii a výnos odemyká Premium; žebříček největších slev je volně přístupný.