Kde v Praze rostou ceny bytů nejrychleji? Žebříček za poslední 3 roky

Cena za m² dnes vám řekne, kde je draho. Neřekne vám, kde ceny rostou nejrychleji — a to je jiná otázka, na kterou hledá odpověď každý, kdo zvažuje byt jako investici na pár let dopředu. Podívali jsme se na realizované ceny za posledních 36 měsíců napříč pražskými částmi, Brnem a Středočeským krajem a spočítali, o kolik procent který trh za tu dobu vzrostl.

Výsledek: Praha 4 zdražila za 3 roky o 46,4 %, nejvíc ze všech sledovaných lokalit. Na druhém konci žebříčku je Praha 6 s 20,3 % — furt slušný růst, ale méně než poloviční tempo oproti Praze 4.

Žebříček: růst ceny bytu za m² za poslední 3 roky

Rychlost růstu nekopíruje to, jak drahá čtvrť dnes je

Nejnasnadnější vysvětlení by bylo: levnější čtvrti dohánějí drahé. Data to ale nepotvrzují. Praha 1, nejdražší část z celého žebříčku, rostla podprůměrně (+30,8 %) — už tak vysoká cena zjevně narazila na strop poptávky. Ale hned vedle ní v pomalé skupině je Praha 6, dlouhodobě žádaná rezidenční část s cenami blízko průměru Prahy, která rostla ze všech nejpomaleji (+20,3 %). Naopak nejrychleji rostly Praha 4 (levnější, okrajovější) i Praha 2 (jedna z nejdražších, Vinohrady) — tedy čtvrti z opačných konců cenového spektra.

Pro někoho, kdo hledá byt jako investici na roky dopředu, z toho plyne jedno: cena za m² dnes vám neřekne, kam se ten trh pohne. Growth pattern je lokální a nedá se odhadnout jen z toho, jestli je čtvrť už teď levná, nebo drahá.

Brno a Středočeský kraj rostly podobným tempem jako Praha

Zajímavé je, že Brno (+37,6 %) a Středočeský kraj (+38,0 %) — tedy trhy s výrazně nižší vstupní cenou za m² — rostly téměř identickým tempem jako průměr Prahy (+39,8 %), ne rychleji. Kdo čekal, že levnější regiony poroste rychleji a dorovnají rozdíl vůči metropoli, podle těchto dat se to zatím neděje — rozdíl v ceně za m² mezi Prahou a Brnem zůstává za poslední 3 roky prakticky stejný v procentech, i když v absolutních korunách logicky roste.

Jak jsme to spočítali

Data jsou realizované (nikoli inzertní) ceny za m² z katastru nemovitostí, stejný zdroj jako na stránce vývoj cen bytů, kde najdete i měsíční graf pro každou lokalitu zvlášť. Růst počítáme jako rozdíl mezi první a poslední evidovanou hodnotou za sledované tři roky (Praha 1 má k dispozici 32 měsíců dat místo 36 — u ostatních lokalit je řada kompletní). Realizované ceny reagují na trh s několikaměsíčním zpožděním oproti inzertním cenám, takže tahle čísla popisují, co se skutečně prodalo, ne co se dnes nabízí.

Aktuální nabídkové ceny za m² a konkrétní byty v jednotlivých částech najdete v přehledu bytů na prodej v Praze, výnos z pronájmu u konkrétní nemovitosti spočítáte v kalkulačce výnosu z pronájmu. Dlouhodobý růst je jedna strana mince — opačný pohled, kde prodávající nejčastěji ustupují z ceny právě teď, najdete v článku kde v Praze byty nejvíc zlevňují.

Časté dotazy

Jde o inzertní ceny, nebo o ceny, za které se byty skutečně prodaly?

Realizované ceny z katastru nemovitostí, ne inzertní nabídky. Reagují na trh s několikaměsíčním zpožděním, ale popisují, co se skutečně prodalo — ne co si prodávající přeje.

Proč ceny bytů v různých částech Prahy rostou tak rozdílně?

Data ukazují, že rychlost růstu nekopíruje to, jak drahá čtvrť už dnes je — nejdražší (Praha 1) i cenově průměrná, ale žádaná Praha 6 rostly nejpomaleji, zatímco levnější Praha 4 i drahá Praha 2 rostly nejrychleji. Tempo je lokální a závisí na konkrétní nabídce a poptávce v dané části, ne na absolutní cenové hladině.

Jak často se tento žebříček aktualizuje?

Čísla v článku jsou snímek k datu publikace (18. srpna 2026). Aktuální, průběžně se aktualizující graf pro každou lokalitu najdete na stránce vývoj cen bytů.