Novostavby ve slevě: jak najít byty ve výstavbě, které developer zlevnil

Na novostavbách se slevy hledají hůř než u starších bytů. Developer má ceník, ceník se mění potichu a štítek „akce“ v inzerátu neříká nic o tom, jestli byt dnes stojí méně než minulý měsíc. Přitom právě u novostaveb jde o statisíce — a kdo ví, kde developer skutečně ustoupil, vyjednává z úplně jiné pozice.

Kotulator sleduje byty napříč 10+ realitními zdroji každý den a u každého si pamatuje nejvyšší cenu, za kterou byl kdy nabízen. Zlevněný byt je pro nás ten, jehož dnešní cena je nižší — ne ten, kterému prodávající připsal slevu do popisu. K 16. září 2026 jsme takhle prošli 1 446 bytů ve výstavbě po celém Česku.

Developeři slevují zhruba 2,8× méně často

Zlevněných bylo 59 z 1 446 bytů ve výstavbě, tedy 4,1 %. U ostatních bytů na prodej (starší zástavba, rekonstrukce, dokončené byty) je to 11,4 % — 1 944 zlevněných ze 17 037. Když už ale developer ustoupí, ustoupí podobně jako soukromý prodávající: medián slevy je v obou skupinách −4 %, u bytů ve výstavbě to dělá 300 000 Kč.

Největší evidované zlevnění bytu ve výstavbě je 4 462 500 Kč (−18 %) u velkého bytu 4+kk v Praze. Takové případy jsou ale výjimka — typická sleva developera jsou jednotky procent.

Praha, Středočeský kraj, Brno a Plzeň

Sloupec „Ostatní byty“ je podíl zlevněných bytů mimo výstavbu ve stejné lokalitě — ukazuje, o kolik vzácnější je sleva developera než sleva na běžném trhu.

Praha je jediné místo, kde se zlevněné novostavby dají hledat systematicky: 45 bytů, tedy víc než tři čtvrtiny všech v Česku. Nejčastěji zlevňují dispozice, kterých se staví nejvíc — 2+kk (25 z 242, 10,3 %, medián −5 % neboli 441 280 Kč) a 3+kk (15 ze 166, 9 %, medián −2 %). U 1+kk je to jeden byt ze sta: malé byty se prodávají samy a developer nemá důvod ustupovat.

Středočeský kraj má bytů ve výstavbě přes 300, ale zlevněných jen 10 a osm z nich jsou 2+kk. Brno je nejvýraznější případ: z 222 bytů ve výstavbě zlevnil jediný (−2 %), přestože u ostatních brněnských bytů slevuje skoro každý desátý prodávající. V Plzni a Plzeňském kraji jsme k tomuto dni nenašli zlevněný byt ve výstavbě žádný.

V ostatních krajských městech je bytů ve výstavbě v nabídce jen desítky a slevy jednotlivé — po jedné v Českých Budějovicích (−6 %) a dvou v Karlových Varech (−8 %). V Ostravě, Liberci, Olomouci a Hradci Králové žádná. Tam se vyplatí spíš nastavit si sledování a čekat, než pravidelně procházet nabídku.

Jak zlevněné novostavby najít

1. Otevřete vyhledávání bytů a zvolte lokalitu.
2. Zůstaňte na záložce Byty, ne Novostavby (proč, vysvětlujeme níže).
3. Ve filtrech v sekci Stav objektu zaškrtněte Ve výstavbě.
4. Zapněte Pouze zlevněné. Na každé kartě pak uvidíte, o kolik byt zlevnil oproti nejvyšší evidované ceně.
5. Seřaďte podle Kč/m² (nejnižší) — sleva sama o sobě neříká, jestli je výsledná cena dobrá.

Stejné filtry fungují i na mapě bytů, kde je hned vidět, jestli zlevněné byty patří do jednoho projektu, nebo jsou rozeseté po městě.

Důležité: celý postup dává smysl v tarifu Expert. Filtr Pouze zlevněné je součástí Premium, jenže byty ve výstavbě v nabídce pocházejí téměř výhradně ze Sreality — v Praze 584 z 596. Sreality je v tarifu Expert; se Standardem by vám po zapnutí obou filtrů zůstalo jen pár inzerátů.

Proč ne záložka Novostavby

Záložka Novostavby ukazuje projekty, ne byty. Cena projektu je cena jeho nejlevnějšího volného bytu — a ta se mění pokaždé, když se ten byt prodá. Kdybychom u projektu hlídali „zlevnění“, hlásili bychom slevy, které nikdo neudělal. Proto slevy sledujeme jen u jednotlivých bytů a filtr Pouze zlevněné se na záložce Novostavby vypíná. Projekty podle vstupní ceny najdete na mapě novostaveb.

Proč developeři slevují tak neradi

Soukromý prodávající prodává jeden byt a sleva se týká jen jeho. Developer prodává desítky bytů v jednom domě a každé snížení ceníku vidí i ti, kdo už koupili za původní cenu. Nižší ceník navíc snižuje hodnotu projektu, ze které vychází jeho financování. Developer proto obvykle volí jiné cesty: přidá parkovací stání nebo sklep, kuchyňskou linku, příspěvek na úroky z hypotéky nebo změnu dispozice zdarma — a cena v inzerátu zůstane.

Když už ceník klesne, bývá za tím typicky:

• konec prodejní etapy — posledních pár bytů, které brzdí uzavření fáze,
• horší byty v jinak dobrém projektu — nízké patro, sever, výhled do dvora,
• blížící se kolaudace — hotový neprodaný byt developera stojí peníze každý měsíc,
• přestřelená vstupní cena — stejně jako u starších bytů.

Pro vyjednávání z toho plyne jedno: u zlevněného bytu ve výstavbě má smysl ptát se i na výbavu a parkování. Developer, který už jednou pohnul ceníkem, bývá ochotný přidat i to, co do ceny nepromítne.

Sleva ještě neznamená levný byt

Zajímavý detail z pražských dat: zlevněné byty ve výstavbě jsou i po slevě dražší na m² než ty nezlevněné — medián 197 884 Kč/m² proti 190 498 Kč/m². Ve Středočeském kraji je to podobně (130 556 proti 126 430 Kč/m²). Developeři tedy slevují hlavně tam, kde byla cena od začátku vysoko, a sleva často jen dorovnává rozdíl vůči okolí.

Proto zlevněný byt vždy porovnejte s nejlevnějšími byty stejné dispozice v okolních projektech — žebříček nejlevnějších novostaveb v Praze je řadí napříč projekty. Jestli je lepší volbou novostavba, nebo starší byt, rozebíráme v článku novostavba, nebo starší byt. Kolik prostoru na vyjednávání dávají slevy u starších bytů, najdete v článku kolik se dá usmlouvat z ceny bytu a jejich aktuální žebříček na stránce slevy bytů v Praze.

Jak jsme to spočítali

Data jsou k 16. září 2026 a zahrnují všechny zdroje, které Kotulator sleduje, včetně Sreality — čísla v článku jsou souhrnná, konkrétní inzeráty ze Sreality jsou dostupné v tarifu Expert. Počítáme jen byty (ne rodinné ani činžovní domy) v takovém rozsahu, v jakém je ukazuje záložka Byty pro danou lokalitu. Byty, které se vyskytují ve více lokalitách najednou (například Kladno a Středočeský kraj), jsou v celorepublikovém součtu jen jednou.

„Ve výstavbě“ je stav objektu tak, jak ho uvádí zdroj inzerátu. Dokončené novostavby, které zdroj označí jako „novostavba“, do čísel nevstupují. Za zlevněný považujeme byt, jehož aktuální cena je nižší než nejvyšší cena, za kterou byl kdy během našeho sledování nabízen. Zlevnění o 60 % a víc a ceny přes 400 000 Kč/m² vyřazujeme jako chyby při čtení ceny. Medián uvádíme místo průměru, aby jedna mnohamilionová sleva nezkreslila běžný případ. Čísla se mění každý den.

Časté dotazy

Jak poznám, že developer novostavbu opravdu zlevnil?

Štítek „akce“ nebo „sleva“ v inzerátu nestačí — napsat si ho může kdokoli. Skutečné zlevnění poznáte jen tak, že znáte dřívější cenu téhož bytu. Kotulator si u každého inzerátu pamatuje nejvyšší cenu, za kterou byl kdy nabízen, a za zlevněný považuje byt, jehož dnešní cena je nižší.

Proč developeři slevují méně často než prodávající starších bytů?

Snížení ceníkové ceny poškodí ty, kdo v projektu už koupili, a sníží hodnotu, ze které banka projekt financuje. Developer proto častěji přidá něco navíc — parkovací stání, sklep, kuchyňskou linku nebo příspěvek na hypotéku — a cenu v inzerátu nechá. V datech je to vidět: zlevněných je 4,1 % bytů ve výstavbě proti 11,4 % u ostatních bytů.

Proč zlevněné novostavby nenajdu na záložce Novostavby?

Na záložce Novostavby je jeden řádek za celý projekt a jeho cena je cena nejlevnějšího bytu. Když se ten byt prodá, cena projektu „vzroste“ nebo „klesne“, aniž by kdokoli cokoli zlevnil. Zlevnění proto sledujeme u jednotlivých bytů — najdete je na záložce Byty s filtrem Ve výstavbě.

Potřebuji na to Expert?

Filtr Pouze zlevněné je součástí Premium. Byty ve výstavbě ale v naprosté většině pocházejí ze Sreality (v Praze 584 z 596), a ten zdroj je jen v tarifu Expert. Se Standardem tak uvidíte jen malý zlomek zlevněných novostaveb.