Srovnání realitních portálů 2026: kde hledat byt a co který zdroj umí

Kdo v Česku hledá byt, skončí u tří nebo čtyř otevřených záložek a u nepříjemného zjištění, že žádná z nich nemá celou nabídku. Portály se překrývají jen zčásti, každý má jiné silné místo a stejný byt na nich občas visí za jinou cenu.

Tenhle přehled vychází z toho, co u jednotlivých zdrojů vidíme, když jejich nabídku denně sledujeme v Kotulatoru. Přiznáváme rovnou zaujatost: Kotulator všech devět níže popsaných zdrojů agreguje, takže máme zájem na tom, abyste je nemuseli obcházet ručně. Popis jejich silných a slabých stránek je ale záměrně věcný — ověřit si ho můžete na kterémkoli z nich.

Konkrétní čísla za dnešek — kolik bytů má který portál, jaké má pokrytí trhu a o kolik nabídek přijdete, když zůstanete jen u něj — najdete ve srovnání realitních portálů, které se přepočítává každý den. Tenhle článek vysvětluje, proč jsou ta čísla taková; tabulka ukazuje, jaká zrovna jsou.

Velké inzertní portály

Sreality jsou největší a pro většinu kupujících první zastávka. Tomu odpovídá i pokrytí — co se v Česku prodává přes realitku, obvykle je tady. Slabinou je z pohledu kupujícího množství duplicit a to, že portál neukazuje, jak se cena inzerátu vyvíjela. Pro prodávající je model postavený na poplatcích za dobu inzerce, takže dlouho visící inzerát není zadarmo.

Bezrealitky sdružují nabídky od majitelů bez realitní kanceláře. Nabídka je výrazně menší, ale jednáte přímo s vlastníkem a odpadá provize — u dražších bytů to je znatelná částka. Vyplatí se sem chodit cíleně, ne jako na jediný zdroj.

Bazoš je nejméně kultivovaný a zároveň nejrychlejší. Objevují se tu nabídky dřív než jinde a občas i takové, které se na velké portály vůbec nedostanou. Cenou za to je nejvyšší podíl šumu — nefunkční inzeráty, pronájmy vydávané za prodeje, spoluvlastnické podíly bez upozornění. Vyžaduje trpělivost a ostražitost.

Realitní kanceláře s vlastní inzercí

RE/MAX a M&M Reality jsou velké franšízové sítě s vlastními weby. Většina jejich nabídek se objeví i na velkých portálech, ale ne vždy současně — na webu kanceláře bývá inzerát dřív. Struktura dat je tu obvykle lepší než na inzertních portálech.

Svoboda & Williams a Lexxus Norton hrají v prémiovém segmentu. Pokud hledáte byt v nižší cenové hladině, nemá smysl je otevírat; naopak u nadstandardních bytů v centru Prahy tvoří podstatnou část toho, co je vůbec k mání. Pozor na to, že u některých se prodané byty drží v nabídce déle, než by měly — cena u nich pak nevypovídá o aktuálním trhu.

Zdroje pro novostavby

NovéProjekty a Novostavby.cz jsou databáze developerských projektů. Jejich výhodou je, že mají projekty, které se na obecné portály dostávají pozdě nebo vůbec, a často i ceníky jednotlivých bytů. Nevýhodou je, že „cena od“ u projektu bývá cena té nejhorší jednotky — nejmenšího bytu v přízemí do ulice — a s tím, co reálně zaplatíte za slušný byt, nemá moc společného.

Právě proto vycházíme z ceníků po jednotlivých bytech a stavíme z nich žebříčky typu nejlevnější 2+kk novostavby v Praze, kde je porovnaná konkrétní jednotka proti konkrétní jednotce.

Proč se vyplatí sledovat víc zdrojů najednou

• Nabídka se nepřekrývá úplně. Část bytů je jen na jednom místě, a bývají to zajímavé kusy — buď od majitele, nebo čerstvě nasazené.
• Cena se mezi portály liší. U stejného bytu se stává, že jeden inzerát je aktualizovaný a druhý drží starou, vyšší cenu. Bez srovnání to nezjistíte.
• Čas rozhoduje. Dobré nabídky mizí v řádu dní. Kdo kontroluje jeden portál týdně, přijde o ně.
• Historii cen neukazuje nikdo. Žádný z portálů nezobrazuje, jestli a kolikrát inzerát zlevnil — přitom je to jedna z nejužitečnějších informací při vyjednávání.

Jak z toho ven

Poctivá odpověď zní: buď si nastavíte hlídací psy na třech až čtyřech portálech a smíříte se s duplicitami, nebo použijete agregátor. Kotulator sleduje všech devět zdrojů zmíněných výše, spojuje je do jednoho seznamu a u každé nabídky dopočítá cenu za m². Kolik se v jednotlivých lokalitách reálně platí, shrnují stránky ceny bytů v Praze; co zrovna zlevnilo, ukazuje žebříček slev. Výnos z pronájmu, cenové hodnocení a historii zlevnění u konkrétních bytů odemyká Premium.