Proč nekupovat byt, ale rovnou celý činžovní dům?

Byt koupíte a pronajmete jeden. Činžovní (nájemní) dům koupíte a pronajmete celý — všechny jednotky pod jednou střechou, jedním obchodem. Je to jiná třída aktiva než byt, se kterou se v českém realitním obsahu prakticky nikdo nezabývá: agenturní blogy dům zmíní mimochodem, ale dedikovaný obsah na téma „vyplatí se koupit celý dům k pronájmu” chybí.

Aktuálně sledujeme 49 nabídek v Praze a 85 ve Středočeském kraji — malý, ale reálný trh, kde konkurence kupujících je mnohem menší než u bytů. Volně prohlížet můžete 5 v Praze a 9 ve Středočeském kraji; zbytek pochází ze Sreality, jediného zdroje s tolika nabídkami, který je Expert-gated.

Čím se dům liší od bytu jako investice

Výnos se počítá z nájmu za všechny jednotky najednou, ne za jednu — to je hlavní rozdíl v riziku. U bytu znamená jeden nezaplacený nebo prázdný měsíc nulový příjem. U desetijednotkového domu znamená jedna prázdná jednotka pořád devět platících — riziko výpadku příjmu je rozložené.

Cena za to je jinde. Správa a opravy se týkají celé budovy — střechy, fasády, společných rozvodů — ne jedné jednotky. Starší domy mohou mít nájemníky v regulovaném nájemném z doby před rokem 1990, které nelze jednostranně zvýšit na tržní úroveň. A financování je přísnější: banky na koupi celé budovy k pronájmu často nenabízí standardní hypotéku na bydlení, ale investiční nebo komerční úvěr s vyšší akontací.

Aktuální nabídka: Praha vs. Středočeský kraj

Nejlevnější aktuální nabídka v Praze: Zbraslavská, Malá Chuchle — 560 m², 12 600 000 Kč. Ve Středočeském kraji: Bojanovice — 897 m², 9 900 000 Kč. Medián ceny za m² je v obou lokalitách podobný (kolem 41–45 tis. Kč/m²) — rozdíl proti bytům je hlavně v absolutní ceně za nemovitost, ne v ceně za m².

Na co se dívat, než koupíte

Kolik jednotek je obsazených a za kolik — u starších domů se ptejte konkrétně na to, jestli je mezi nájemníky někdo v regulovaném nájemném. Technický stav střechy a rozvodů, protože oprava se dělí na celou budovu najednou, ne na jednu jednotku. A likvidita: kupujících na trhu je málo, takže prodej zpět může trvat déle než u bytu.

Zkušenost investora

Jak nákup celého domu vypadá v praxi, popisuje investor Martin Ladyr (přes 2,5 miliardy Kč v nemovitostech) v podcastu Vojty Žižky. Pár myšlenek z rozhovoru:

• Jednotková cena klesá s velikostí. Ladyr to přirovnává ke kupování Coca-Coly — malá plechovka vyjde na litr nejdráž, velké balení nejlevněji. U nemovitostí je efekt podobný: v jednom rozhovorem zmíněném inzerátu (dům za 30 mil. Kč / 420 m², tedy asi 71 000 Kč/m²) vyšla cena za m² zhruba na polovinu tehdejšího pražského průměru u bytů.
• Horší technický stav bere jako výhodu, ne riziko. Když se dům stejně kompletně rekonstruuje, nezáleží na tom, jak moc zchátralý byl na začátku — a zchátralost tlačí cenu dolů, protože odradí část kupců.
• Nabídku dává rovnou na prohlídce — jasnou částku, bez emocí, a pak na to přestane myslet. Nabízí i to, že zaplatí hotově a vzdá se nároků na skryté vady, což prodávajícímu zjednoduší rozhodování.
• Řemeslníkům neplatí zálohy dopředu — raději týdenní platby proti odvedené práci, aby nebyl na nikom závislý.
• Nekupuje výhradně za hotovost — počítá s bankovním financováním (menší banky bez přísných požadavků na energetický štítek) i s penězi od známých, a nefixuje se na jednu konkrétní nabídku, dokud nemá podepsanou smlouvu.

Časté dotazy

Čím se koupě činžovního domu liší od koupě bytu?

Kupujete celou budovu s více bytovými jednotkami najednou, ne jeden byt. Nájem plyne ze všech jednotek dohromady, takže výpadek jednoho nájemníka neznamená nulový příjem jako u bytu — ale správa, opravy a případné regulované nájemné z dob před rokem 1990 jsou starost navíc, kterou byt nemá.

Je snazší nebo těžší sehnat na činžovní dům hypotéku?

Těžší. Banky posuzují koupi celé budovy jinak než koupi bytu k bydlení — často jde o komerční nebo investiční úvěr s vyšší akontací a přísnějším posouzením výnosu z nájmu, ne standardní hypotéku na bydlení.

Musím mít na koupi činžovního domu miliony v hotovosti?

Ne nutně. Investor Martin Ladyr v podcastu Vojty Žižky popisuje, že běžně kombinuje bankovní úvěr (u menších bank s LTV kolem 70 %) s penězi od známých a nefixuje se na jednu nabídku, dokud nemá podepsanou smlouvu. Klíčová je spíš rychlost a jistota nabídky na prohlídce než to, že na místě zaplatíte celou částku z vlastní hotovosti.

Proč se činžovní domy nepočítají do cenové mapy bytů?

Cena za m² celé budovy se řídí jinou logikou než cena bytu — zahrnuje společné prostory, střechu, technický stav celého domu a počet jednotek. Míchat ji do mediánu cen bytů by ten medián zkreslilo, proto má Kotulator pro činžovní domy samostatný přehled.

Kompletní a denně aktualizovanou nabídku najdete na stránkách činžovní domy Praha a činžovní domy Středočeský kraj. Orientační výnos z pronájmu jednotlivé jednotky spočítáte v kalkulačce výnosu z pronájmu — u celého domu ho sečtete za všechny jednotky dohromady.